Hukuki destek
Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
Eskişehir’de tapu, kira, tahliye, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu; mülk sahipleri, kiracılar ve yatırımcılara dosyanın koşullarına göre hukuki destek sunar.
İçerik yazarı: Av. Hilal Türkoğlu
Güncelleme:
Kısa cevap
Eskişehir gayrimenkul avukatı hangi konularda destek verir?
Eskişehir gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, hisseli tapu ve önalım, kira artışı ve kira tespiti, kiracı tahliyesi, kat mülkiyeti ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi yapar. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Eskişehir’deki bir taşınmaza ilişkin tapu davaları Eskişehir mahkemelerinde görülür.
İlk değerlendirmede öne çıkanlar
-
Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
-
Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
-
Taşınmaz üzerindeki ayni hak davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Hangi konuda hukuki destek arıyorsunuz?
İlgili başlıkta başvuru koşullarını, belgeleri ve süreci ayrıntılı olarak inceleyebilirsiniz.
Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu, Eskişehir gayrimenkul avukatı olarak tapu iptali ve tescil, hisseli tapu, kira artışı ve kiracı tahliyesi, kat mülkiyeti ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında mülk sahiplerine, kiracılara ve emlak yatırımcılarına danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunar. Taşınmaz uyuşmazlıklarında hak düşürücü süreler ve zorunlu arabuluculuk aşaması bulunduğundan, işlem yapmadan önce hukuki durumun değerlendirilmesi önemlidir.
Eskişehir gayrimenkul avukatı hangi konularda destek verir?
- Tapu uyuşmazlıkları: Ev ve arsalara ilişkin mülkiyet, kullanım ve sınır uyuşmazlıkları. Bkz. ev ve arsa tapu uyuşmazlıkları.
- Tapu iptali ve tescil: Muvazaalı satış, vekâletin kötüye kullanılması veya yolsuz tescil hâlinde tapu iptali ve tescil davası.
- Hisseli tapu ve önalım: Paydaşın payını habersiz satması hâlinde önalım davası. Ayrıntılar hisseli tapuda habersiz satış yazımızda.
- Kira artışı ve kira tespiti: Yasal sınıra uygun artış ve beş yıllık kira tespit davaları. Bkz. kira artış oranı ve kira bedeli uyuşmazlığı.
- Kiracı tahliyesi: Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç ve yeniden inşa sebebiyle tahliye davası. Taahhüdün geçerliliği için tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları.
- Kat mülkiyeti ve kat karşılığı inşaat: Müteahhitle yapılan sözleşmeler, gecikme ve eksik iş uyuşmazlıkları. Bkz. kat mülkiyeti ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi.
- Ortaklığın giderilmesi: Paydaşlar anlaşamadığında taşınmazın aynen bölünmesi veya satışı. Bkz. izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası.
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında önemli süreler
| Konu | Kural |
|---|---|
| Yenilenen dönemde kira artışı | Önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez |
| Kira tespit davası (hakkaniyet) | Beş yıldan uzun kiralarda ve her beş yılın sonunda |
| Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava |
| İki haklı ihtar nedeniyle tahliye | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava |
| Önalım (şufa) davası | Satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl |
Kira ve tapu uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu zorunluluğun dışındadır.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında nasıl çalışıyoruz?
- Tapu ve sözleşme incelemesi: Tapu kaydı, takyidatlar, kira veya inşaat sözleşmesi ve ihtarlar incelenir.
- Süre ve yol haritası: İşleyen hak düşürücü süreler belirlenir; ihtar, icra veya dava yolundan hangisinin uygun olduğu değerlendirilir.
- Arabuluculuk: Zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır ve görüşmelerde müvekkil temsil edilir.
- Dava takibi: Keşif, bilirkişi ve tanık süreçleriyle birlikte dava yürütülür.
- Karar sonrası: Tapuya tescil, tahliye icrası veya alacakların tahsili sağlanır.
Eskişehir’de gayrimenkul davaları hangi mahkemede açılır?
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Bu nedenle Eskişehir’deki bir ev veya arsaya ilişkin tapu iptali ve tescil davası, taraflar başka şehirlerde yaşasa da Eskişehir’de açılır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde, tapu iptali ve tescil davaları ise asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Tapu, kira veya inşaat uyuşmazlığınızı birlikte değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
İlk görüşmeye nasıl hazırlanabilirsiniz?
Elinizde bulunan belgeleri ve tebligat tarihlerini birlikte değerlendirmek, izlenecek yolun belirlenmesine yardımcı olur.
- Tapu kaydı ve takyidat (şerh, ipotek, haciz) bilgileri
- Kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, ihtarnameler ve ödeme dekontları
- Satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya ortaklık sözleşmeleri
- İmar durumu, yapı ruhsatı, iskân ve yönetim planı gibi belgeler
Sık sorulan sorular
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Yenilenen kira döneminde taraflar artış oranı üzerinde anlaşabilir; ancak bu oran bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır. Taraflar anlaşamazsa kira bedelini aynı sınır içinde hâkim belirler. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise kira bedeli emsal kiralar da dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden tespit edilebilir.
Kiracı hangi durumlarda tahliye ettirilebilir?
Kiracı; yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmazsa, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olursa, kiraya veren veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, yeniden inşa gerekiyorsa veya on yıllık uzama süresi dolmuşsa tahliye ettirilebilir. Her sebebin kendine özgü bir aylık dava veya bildirim süreleri vardır; süre kaçırılırsa hak bir sonraki kira yılına kalabilir.
Hisseli tapuda paydaş hissesini satarsa ne yapılabilir?
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satış bedeli ve tapu masrafları dava sırasında depo edilir.
Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu kaydı yolsuz bir işleme dayanıyorsa, örneğin muvazaalı satış, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, sahtecilik veya miras bırakanın mirasçıdan mal kaçırması gibi hâllerde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; Eskişehir’deki bir taşınmaz için dava Eskişehir’de görülür.
Eskişehir’de gayrimenkul avukatı ücreti nasıl belirlenir?
Avukatlık ücreti; davanın türüne, taşınmazın değerine, arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanıp sağlanmadığına ve dava sürecinin kapsamına göre belirlenir. Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi alt sınır olarak dikkate alınır.
Bu konudaki yazılar
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Süreç, Şartlar ve Paydaşların Hakları
Ortak bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Davayı kimin açabileceğini, zorunlu arabuluculuk şartını, aynen taksim ile satış arasındaki farkı ve süreci adım adım açıklıyoruz.
Yazıyı okuyun
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin hangi şartlarda geçerli olduğunu; noter, imza, tarih, teslim zamanı, boş belge iddiası ve bir aylık başvuru süresi üzerinden açıklıyoruz.
Yazıyı okuyun
Hisseli Tapuda Habersiz Satış
Diğer hissedar payını sizden habersiz sattıysa ne yapabilirsiniz? Paylı ve elbirliği mülkiyetini, noter bildirimini, güncel önalım sürelerini ve rayiç bedel şartını açıklıyoruz.
Yazıyı okuyun
İçerik yazarı
Bu sayfayı hazırlayan avukat
Hilal Türkoğlu
Kurucu Avukat
Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu kurucu avukatı; hukuki danışmanlık ve uyuşmazlık süreçlerini mesleki özenle yürütür.
- Baro:
- Eskişehir Barosu · Sicil 1717
- Diller:
- Türkçe
- Aile ve Boşanma Hukuku
- Ceza Hukuku
- İş Hukuku
- Miras Hukuku
- Gayrimenkul ve Kira Hukuku
- İcra ve İflas Hukuku
- Tüketici Hukuku
- Trafik Kazası ve Tazminat Hukuku
- Ticaret ve Şirketler Hukuku
Genel bilgilendirme
Dosyanızın koşullarını birlikte değerlendirelim
Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek hukuki durumunuza ilişkin görüşme süreci hakkında bilgi alabilirsiniz. Her dosya kendi delilleri ve süreleriyle değerlendirilir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayınıza uygulanacak süreç ve süreler dosyanıza göre değişir.