Skip to main content
Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu

Gayrimenkul ve Kira Hukuku Ev ve Arsa Tapu Uyuşmazlıkları

Ev ve arsalara ilişkin mülkiyet, kullanım ve sınır uyuşmazlıkları hakkında genel bilgi sunar.

Kısa cevap

Ev veya arsamla ilgili tapu, sınır, kullanım ya da ortak mülkiyet uyuşmazlığında hangi yolu izlemeliyim?

Önce güncel tapu kaydı, kadastro paftası, edinme belgeleri ve fiilî kullanım karşılaştırılmalıdır. Uyuşmazlığın nedenine göre sınır belirleme, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, geçit hakkı veya tapu iptali ve tescil gibi farklı yollar gündeme gelebilir. Görev, yetki, arabuluculuk ve süreler talep türüne göre ayrıca belirlenir.

Bu sayfa kimler için

Bu sayfa, ev veya arsanın sınırı, yüzölçümü, tapu kaydı, kadastro tespiti, kullanım biçimi ya da hissedarlar arasındaki paylaşım nedeniyle uyuşmazlık yaşayan malik ve mirasçılar içindir. Komşunun yapısı veya kullanımı taşınmaza taşan, yola çıkışı bulunmayan, hisseli yerde belirli bölümü kullanan ya da tapu kaydı ile fiilî durum arasında fark gören kişiler de genel çerçeveden yararlanabilir. Orman, mera, kıyı, sit alanı, imar uygulaması, kamulaştırma veya yabancıların taşınmaz edinimi özel mevzuat gerektirir. Dava türü seçilmeden önce kaydın oluşma nedeni ve bütün tedavüller incelenmelidir.

Öne çıkan bilgiler

  1. Tapu kaydı, kadastro paftası ve arazideki fiilî sınır aynı veriyi göstermeyebilir; teknik ve hukuki inceleme birlikte yapılmalıdır.

  2. Hisseli taşınmazda pay sahibi olmak belirli bir bölümün tek başına mülkiyetini kendiliğinden sağlamaz.

  3. Sınır, elatma, geçit, ortaklığın giderilmesi ve tapu iptali talepleri farklı koşul ve sonuçlara sahiptir.

  4. Taşınmaza ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelebilir.

  5. Kadastro tespitine itiraz ile kesinleşen tapu kaydına karşı açılacak dava aynı süre ve usule tabi değildir.

  6. Keşif, harita mühendisi incelemesi, yerel bilirkişi ve tanık delili uyuşmazlığın türüne göre birlikte değerlendirilebilir.

Yasal süreler

Süreler hak düşürücü olabilir. Aşağıdaki süreler genel kuralı gösterir; somut olayınızda başlangıç tarihi değişebilir.

  • Özel ve kısa süre

    Kadastro askı ilanına itiraz

    Kadastro tespitinin ilanı üzerine uygulanacak süre genel dava sürelerinden farklıdır. İlan ve kesinleşme tarihleri kadastro müdürlüğü kayıtlarından doğrulanmalıdır.

  • Talebin niteliğine göre

    Kesinleşen kadastroya dayalı talepler

    Kadastro öncesi sebebe dayanan haklar bakımından özel hak düşürücü süre gündeme gelebilir. Kamu malları ve özel istisnalar ayrıca incelenmelidir.

  • Dava öncesi

    Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk

    Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk değerlendirilir.

  • Kural olarak 2 hafta

    İstinaf başvurusu

    Nihai gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren işler. Kararın türü ve kesinlik sınırı ayrıca kontrol edilmelidir.

  • Gecikmeden

    Geçici koruma ihtiyacı

    Devir, yeni yapılaşma, ağaç kesimi veya geri dönülmesi güç zarar riski varsa somut taşınmazla bağlantılı ihtiyati tedbir talebi geciktirilmemelidir.

Süreç adım adım

  1. Tapu ve kadastro kayıtlarını toplayın

    Güncel tapu kaydı, tedavüllü kayıt, çap, kroki, kadastro tutanağı ve aplikasyon belgelerini taşınmaz kimlik bilgileriyle alın.

  2. Fiilî durumu ve uyuşmazlığı belirleyin

    Sınır, yapı, kullanım, yol, pay veya kayıt sorununun ne zaman ve nasıl ortaya çıktığını fotoğraf ve ölçümlerle açıklayın.

  3. Talep türünü doğru sınıflandırın

    Elatmanın önlenmesi, ecrimisil, sınır, geçit, ortaklığın giderilmesi veya tapu iptali sonucundan hangisinin amaçlandığını ayırın.

  4. Tarafları ve devir zincirini inceleyin

    Malikler, mirasçılar, paydaşlar, kullanan kişiler ve tapudaki önceki devirleri belirleyerek davada yer alması gereken tarafları kontrol edin.

  5. Süre, arabuluculuk ve tedbiri değerlendirin

    Talebin kadastro veya mülkiyet dayanağına göre süreyi; ortaklık ve komşuluk uyuşmazlığında dava şartını; devir riskinde tedbiri belirleyin.

  6. Keşif ve teknik incelemeyi yürütün

    Taşınmaz başında keşif, harita uygulaması, bilirkişi raporu ve yerel bilgileri tapu kayıtlarıyla karşılaştırın; maddi hatalara süresinde itiraz edin.

Gerekli belgeler

  • Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları
  • Kadastro tutanağı, pafta, çap ve aplikasyon krokisi
  • Satış, bağış, taksim, miras veya mahkeme kararına ilişkin edinme belgeleri
  • Veraset ilamı ve mirasçı bilgileri
  • Belediye imar durumu, yapı ruhsatı ve numarataj kayıtları
  • Fiilî sınır ve kullanımı gösteren tarihli fotoğraf veya ölçümler
  • Vergi, abonelik, ürün geliri ve kullanım kayıtları
  • Komşu parsel ve paydaş bilgileri
  • Varsa ihtarname, arabuluculuk son tutanağı ve önceki dava dosyaları

Sık yapılan hatalar

  • Dikkat

    Dikkat 01

    Yalnız tapu fotokopisiyle sonuca gitmek

    Kaydın oluşma sebebi, önceki devirleri, kadastro belgeleri ve zemindeki uygulaması görülmeden uyuşmazlık doğru sınıflandırılamayabilir.

  • Dikkat

    Dikkat 02

    Hisseyi belirli bir bölüm sanmak

    Paylı mülkiyette pay taşınmazın tamamı üzerinde oran ifade eder. Fiilî kullanım veya taksim ayrıca ispatlanmadıkça belirli bölüme dönüşmez.

  • Dikkat

    Dikkat 03

    Yanlış kişiye veya eksik paydaşa dava yöneltmek

    Talebin niteliğine göre bütün malik, mirasçı veya kullananların taraf durumu incelenmelidir. Eksiklik yargılamayı uzatabilir.

  • Dikkat

    Dikkat 04

    Kadastro ve genel dava sürelerini karıştırmak

    Askı ilanı, tespitin kesinleşmesi ve kadastro öncesi nedene dayanma farklı süre sonuçları doğurabilir. Tarihler resmî kayıttan alınmalıdır.

  • Dikkat

    Dikkat 05

    Teknik ölçümü hukuki mülkiyet kararı saymak

    Aplikasyon zemindeki yeri gösterebilir; mülkiyetin hangi hukuki sebebe dayandığını ve kaydın geçerliliğini tek başına çözmez.

  • Dikkat

    Dikkat 06

    Devir veya yapılaşma riskinde geç kalmak

    Dava açılması tek başına her işlemi durdurmaz. Geri dönülmesi güç zarar riski varsa gerekçeli ve ölçülü geçici koruma ayrıca istenmelidir.

Ayrıntılı bilgi

Ev ve arsa uyuşmazlıkları, tapu kaydındaki malik adından daha geniş bir inceleme gerektirir. Kaydın hangi işlemle oluştuğu, kadastro belgeleri, parselin zemindeki sınırı, paydaşlık yapısı ve fiilî kullanım birlikte değerlendirilmelidir. Amaçlanan sonuca göre dava ve başvuru yolu değişir.

Tapu, kadastro ve fiilî durum nasıl karşılaştırılır?

Güncel tapu kaydı malik, pay, yüzölçümü ve takyidat bilgisini gösterir. Tedavüllü kayıt devir zincirini; kadastro tutanağı ve pafta ise kaydın teknik ve tarihsel oluşumunu açıklar. Aplikasyon, parsel sınırlarının koordinatlara göre zeminde gösterilmesine yardımcı olur.

Bahçe duvarı, çit veya yıllardır kullanılan çizgi resmî sınırla örtüşmeyebilir. Ölçüm farkı her zaman mülkiyet değişikliği anlamına gelmez. Harita mühendisliği bulgusu ile tapu kaydının hukuki dayanağı birlikte incelenmelidir.

Tapudaki yüzölçümü ile belediyenin imar uygulaması, yol terkleri veya yeni parsel numarası arasında farklılık görülebilir. İmar çapı mülkiyet belgesi yerine geçmez; uygulamanın hangi idari kararla ve hangi tarihte kesinleştiği ayrıca araştırılmalıdır.

Sınır ve taşkın kullanım uyuşmazlıkları

Komşu yapının, duvarın, çatının veya kullanımın parsele taşması elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme ve koşulları varsa kullanım karşılığı talebi doğurabilir. İyi niyetli veya kötü niyetli yapı, yapının değeri ve taşınmazın durumu farklı sonuçlar yaratabilir.

Sınırın belirsiz olduğu durumda tapu planları ve zilyetlik bilgileri incelenir. Komşuluk hukukunda taşkın gürültü, duman, su akışı veya kazı zararı gibi kullanımlar mülkiyet sınırı aşılmasa da müdahale konusu olabilir.

Hisseli taşınmaz ve kullanım

Paylı mülkiyette her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde pay oranında hak sahibidir. Tapuda belirli bir oda, kat veya tarla bölümü değil pay yazılıdır. Paydaşlar arasında fiilî taksim veya kullanım anlaşması bulunması, uyuşmazlığın niteliğini etkileyebilir.

Bir paydaşın diğerini tamamen dışlaması elatmanın önlenmesi veya kullanım tazminatı taleplerini gündeme getirebilir. İntifadan men koşulunun aranıp aranmayacağı somut ilişki ve malın niteliğine göre değerlendirilir.

Taşınmazı uzun süredir kullanan kişinin malik olmadığı durumda zilyetliğin başlangıcı, izin veya kira ilişkisi, yapılan masraflar ve kullanımın kesintiye uğrayıp uğramadığı belirlenmelidir. Uzun kullanım tek başına her taşınmazda tapu hakkı kazandırmaz.

Ortaklığın giderilmesi

Paydaşlardan her biri kural olarak paylaşma isteyebilir. Taşınmaz aynen bölünmeye elverişliyse taksim, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. İmar, yüzölçümü, pay sayısı ve değer kaybı aynen bölünme değerlendirmesinde önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce dava şartı arabuluculuk kapsamı kontrol edilir. Bütün paydaşların doğru belirlenmesi, ölmüş maliklerin mirasçılarının tespiti ve tapudaki payların güncellenmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi için gereklidir.

Geçit ve diğer komşuluk hakları

Taşınmazın genel yola yeterli çıkışı yoksa bedel karşılığında zorunlu geçit hakkı istenebilir. Geçit, önceki mülkiyet ve yol durumuna, en az zarar ilkesine ve kesintisiz ulaşım ihtiyacına göre uygun komşu parsellerden kurulmalıdır.

Su yolu, mecra ve zorunlu kaynak gibi sınırlı ayni hak talepleri kendi koşullarına tabidir. Teknik güzergâh, alternatifler, tarımsal kullanım ve parsel bütünlüğüne verilecek zarar keşif ve bilirkişiyle incelenebilir.

Kadastro tespiti ve süreler

Kadastro tespitinin askı ilanı sırasında başvuru ile kesinleşmiş kadastro kaydına karşı dava aynı değildir. İlan, tutanak ve kesinleşme tarihleri resmî kayıttan alınmalı; iddianın kadastrodan önceki veya sonraki hukuki sebebe dayanıp dayanmadığı belirlenmelidir.

Kadastro öncesi nedene dayalı taleplerde özel hak düşürücü süreler gündeme gelebilir. Orman, mera ve kamu malları ile tapusuz taşınmazlar farklı kurallara tabi olabilir. Genel zamanaşımı bilgisiyle hareket edilmemelidir.

Görev, yetki ve deliller

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya zilyetliğe ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi önem taşır. Görev ise talebin tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, kadastro veya idari işlem niteliğine göre değişebilir.

Keşif, harita ve fen bilirkişisi raporu, yerel bilirkişi, tanık, hava fotoğrafları ve vergi-kullanım kayıtları uyuşmazlığa göre kullanılabilir. Teknik raporun dayandığı koordinatlar, eski-yeni pafta çakıştırması ve hesap yöntemi denetlenmelidir.

Tarafların sınır veya kullanım konusunda uzlaşması mümkünse hazırlanacak kroki, koordinat ve paylaşım şartları tapuda uygulanabilir olmalıdır. Haricen çizilen sınırın kadastro ve imar mevzuatına aykırı olması, anlaşmanın tescilini engelleyebilir.

Geçici koruma ve kararın uygulanması

Taşınmazın devri, yeni inşaat, yıkım veya doğal yapının değiştirilmesi geri dönülmesi güç zarar yaratacaksa belirli işlemle sınırlı ihtiyati tedbir istenebilir. Dava açılması tapuya veya fiilî kullanıma kendiliğinden yasak koymaz.

Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü, satış memurluğu veya icra yoluyla uygulanabilir. Tescil, terkin, sınır düzeltmesi ve teslim sonuçları karar hükmüne göre yürütülür; kararın parsel kimliği ve payları açık göstermesi gerekir.

Taşınmaz dava sırasında ifraz, tevhit, yenileme veya imar uygulamasıyla yeni parsellere dönüşmüşse eski kayıt ile güncel sicil arasında bağlantı kurulmalıdır. Hükmün uygulanacağı alan ve paylar tereddütsüz gösterilmezse kararın tapuda infazı güçleşebilir. Değişen parsel bilgileri yargılama sırasında mahkemeye zamanında bildirilmelidir.

Mevzuat kaynakları

Kanun dayanağı

  • 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu · m. 683–761

    Mülkiyet, paylı mülkiyet, komşuluk ve sınırlı ayni haklar

  • 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu · m. 1007, 1020–1027

    Tapu sicili, sicile güven ve düzeltme

  • 3402 sayılı Kadastro Kanunu · İlgili hükümler

    Kadastro tespiti, ilan, itiraz ve kesinleşme

  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu · m. 12, 119, 389 vd.

    Taşınmaz davalarında yetki, dava dilekçesi ve tedbir

  • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu · m. 18/B

    Taşınmaz ve ortaklık uyuşmazlıklarında dava şartı

  • 3194 sayılı İmar Kanunu · İlgili hükümler

    İmar uygulaması ve yapılaşma düzeni

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayınıza uygulanacak süreç ve süreler dosyanıza göre değişir.

Son Güncelleme: