Gayrimenkul ve Kira Hukuku Kat Mülkiyeti ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin genel bilgi sunar.
Kısa cevap
Kat mülkiyeti uyuşmazlığı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki sorun için hangi hukuki yolu izlemeliyim?
Kat mülkiyetinde yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı, ortak alan ve gider belgeleri incelenir. Kat karşılığı inşaat ilişkisinde ise resmî sözleşme, arsa payı devri, proje, teslim takvimi ve ayıplar belirleyicidir. Görevli mahkeme, arabuluculuk, süre ve talep; uyuşmazlığın yönetim mi yoksa eser sözleşmesi mi olduğuna göre değişir.
Bu sayfa kimler için
Bu sayfa, apartman veya site yönetimi, ortak gider, aidat, ortak alan kullanımı, yönetici işlemi ya da kat malikleri kurulu kararı nedeniyle uyuşmazlık yaşayan kat malikleri ve yöneticiler içindir. Arsasını bağımsız bölüm karşılığında yükleniciye veren, inşaatın gecikmesi, projeye aykırılık, eksik veya ayıplı iş, arsa payı devri ya da üçüncü kişiye satış sorunu yaşayan arsa sahipleri ve yükleniciler de genel çerçeveden yararlanabilir. Kooperatif, kentsel dönüşüm, toplu yapı, tüketici işlemi veya ticari faaliyet niteliği görev ve uygulanacak kuralları değiştirebilir. İki uyuşmazlık türü aynı başlık altında olsa da ayrı sözleşme ve dava analizi gerektirir.
Öne çıkan bilgiler
-
Kat mülkiyeti yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar; ancak emredici kanun hükümlerine aykırı düzenleme korunmaz.
-
Ortak gider sorumluluğu, bağımsız bölümün kullanılmaması veya ortak tesisten yararlanılmadığı iddiasıyla kendiliğinden ortadan kalkmaz.
-
Kat malikleri kurulu kararına karşı süre, toplantıya katılım ve muhalefet durumuna göre değişebilir.
-
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri içerdiğinden şekil ve tapu işlemleri özellikle önemlidir.
-
Arsa payının yükleniciye aşamalı devri, ilerleme ve teminat mekanizmasıyla eşleştirilmezse üçüncü kişi ve haciz riski artabilir.
-
Eksik veya ayıplı iş, gecikme, fesih ve tescil talepleri sözleşme, proje ve teknik bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Yasal süreler
Süreler hak düşürücü olabilir. Aşağıdaki süreler genel kuralı gösterir; somut olayınızda başlangıç tarihi değişebilir.
-
Katılım durumuna göre değişir
Kurul kararına karşı iptal talebi
Toplantıya katılıp karşı oy kullanan ile toplantıya katılmayan malik için öğrenme ve karar tarihine bağlı özel süreler bulunabilir. Karar ve tebliğ belgeleri korunmalıdır.
-
Aylık dönemler izlenir
Ortak gider borcu
Avans ve gider paylarının ödeme günü, işletme projesi, kurul kararı ve bildirim tarihi üzerinden borç ile gecikme sonucu ayrı hesaplanır.
-
Teslim ve ayıp türüne göre
Ayıp bildirimi
Açık ayıp teslimde uygun incelemeyle, gizli ayıp öğrenildiğinde gecikmeden bildirilmelidir. Sözleşme ve eser hükümlerindeki süreler ayrıca kontrol edilir.
-
Sözleşmeye göre
İnşaat teslim süresi
Ruhsat, yer teslimi, mücbir sebep, ek süre ve iskân koşullarıyla birlikte belirlenir. Takvimdeki her aşamanın başlangıç olayı açık olmalıdır.
-
Dava öncesi
Dava şartı arabuluculuk
Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında; ticari veya tüketici niteliğindeki para taleplerinde ilgili dava şartı kapsamı ayrı değerlendirilir.
-
Kural olarak 2 hafta
İstinaf başvurusu
Nihai gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren işler. Kararın kesinlik sınırı ve mahkeme türü ayrıca kontrol edilmelidir.
Süreç adım adım
-
Uyuşmazlık türünü ayırın
Kat mülkiyeti yönetim ve ortak alan sorunu ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ihlalini farklı hukuki ilişki olarak sınıflandırın.
-
Temel kayıt ve sözleşmeleri toplayın
Tapu, kat mülkiyeti projesi, yönetim planı ve karar defteri veya resmî inşaat sözleşmesi, proje ve ruhsatı inceleyin.
-
İhlal ve talebi somutlaştırın
Gider, karar, müdahale, gecikme, ayıp, teslim, tescil veya fesih iddiasını tarih ve belgeyle ayrı kalemlerde gösterin.
-
Bildirim ve geçici korumayı planlayın
Karar iptali veya ayıp bildirimi süresini izleyin; arsa payı devri, haciz veya tehlikeli yapı riski varsa ölçülü tedbir değerlendirin.
-
Arabuluculuk ve görev kontrolü yapın
Uyuşmazlığın sulh hukuk, tüketici, asliye hukuk veya ticaret mahkemesindeki görevini ve dava şartı arabuluculuğu belirleyin.
-
Teknik inceleme ve uygulamayı takip edin
Mimari ve statik proje, metraj, ilerleme, ayıp ve gider hesabını uzman incelemesiyle denetleyin; kararın tapu veya icra uygulamasını tamamlayın.
Gerekli belgeler
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri
- Onaylı mimari proje, vaziyet planı ve yönetim planı
- Kat malikleri kurulu kararları, çağrı ve karar defteri
- İşletme projesi, aidat hesapları, faturalar ve banka kayıtları
- Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri
- Arsa payı devirleri, tapu takyidatları ve teminat belgeleri
- Ruhsat, proje değişiklikleri, yapı denetim ve iskân belgeleri
- İnşaat ilerleme, teslim, eksik ve ayıp tespit tutanakları
- İhtarname, arabuluculuk son tutanağı ve uzman raporları
Sık yapılan hatalar
-
Dikkat
Dikkat 01
Ortak alanı bağımsız bölüm gibi kullanmak
Bahçe, çatı, cephe, sığınak veya otoparkın kullanım biçimi proje, yönetim planı ve kurul kararına göre değerlendirilmelidir.
-
Dikkat
Dikkat 02
Aidatı kullanmama gerekçesiyle ödememek
Ortak yer veya tesisten yararlanılmadığı iddiası gider sorumluluğunu kural olarak kaldırmaz. Giderin niteliği ve paylaşım anahtarı incelenmelidir.
-
Dikkat
Dikkat 03
Kurul kararına karşı süreyi kaçırmak
Toplantıya katılım, karşı oy ve öğrenme tarihi iptal süresini etkileyebilir. Kararın yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası ayrıca ele alınır.
-
Dikkat
Dikkat 04
Adi yazılı inşaat sözleşmesiyle arsa payı devri yapmak
Taşınmaz devri vaadi içeren sözleşmenin şekli geçerlilik açısından önemlidir. Sonradan ifa ve tapu işlemlerinin etkisi ayrıca incelenir.
-
Dikkat
Dikkat 05
Arsa paylarının tamamını başta devretmek
İlerlemeye bağlı devir ve güvence kurulmadan yapılan toplu devir, yüklenicinin temerrüdü, haciz veya üçüncü kişiye satışta riski büyütebilir.
-
Dikkat
Dikkat 06
Ayıp ve eksikleri yalnız sözlü bildirmek
Teslim, ayıp, eksik iş ve düzeltme talebi tarihli tutanak, fotoğraf, uzman tespiti ve ispatlanabilir bildirimle kayıt altına alınmalıdır.
Ayrıntılı bilgi
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları tamamlanmış yapılardaki yönetim ve ortak yaşam düzenine; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise arsa sahibinin pay devri karşılığında yüklenicinin yapı ve bağımsız bölüm teslimi borcuna dayanır. Aynı taşınmazla ilgili olsalar da görev, delil, süre ve hukuki sonuçları farklıdır.
Kat mülkiyeti ve yönetim planı
Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet ile ortak yerlerde arsa payına bağlı ortak hak kurar. Onaylı mimari proje hangi alanın bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yer olduğunu; yönetim planı ise yönetim tarzı, kullanım ve gider düzenini gösterir.
Yönetim planı bütün kat maliklerini ve sonradan bağımsız bölüm edinenleri bağlar. Bununla birlikte kanunun emredici hükümlerine aykırı plan maddeleri geçerlilik denetimine tabidir. Tapudaki eklenti kaydı ile fiilî tahsis aynı şey değildir.
Ortak alan kullanımı ve müdahale
Çatı, cephe, temel, koridor, merdiven, sığınak ve projede ortak gösterilen alanlar tek bir malik tarafından diğerlerini dışlayacak biçimde kullanılamaz. Ortak yerde inşaat, tesis veya değişiklik için kanundaki malik rızası ve kurul kararları aranabilir.
Projeye aykırı kapatma, cephe değişikliği veya ortak alan işgali hâlinde eski hâle getirme ve müdahalenin önlenmesi talep edilebilir. Belediye ruhsatı bulunması, kat mülkiyeti hukukundaki özel izin ve rıza gerekliliklerini kendiliğinden karşılamaz.
Aidat ve ortak giderler
Kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit; sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderlerine kural olarak arsa payı oranında katılır. Yönetim planındaki geçerli özel düzenlemeler ayrıca incelenir.
Bağımsız bölümü kullanmamak veya asansör, havuz ya da başka ortak tesisten yararlanmadığını söylemek gider borcunu kendiliğinden kaldırmaz. İşletme projesi, kurul kararı, faturalar, paylaşım anahtarı ve yapılan ödemeler denetlenmelidir.
Kat malikleri kurulu kararları
Toplantı çağrısı, gündem, yeter sayı, vekâlet, oy hesabı ve karar defteri kanuna uygun olmalıdır. Karara katılan muhalif malik ile toplantıya katılmayan malikin iptal süresi farklı başlangıçlara bağlanabilir. Muhalefet şerhi ve öğrenme tarihi belgelenmelidir.
Yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası ile iptal edilebilirlik aynı değildir. Kararın yetkisiz konuda alınması, emredici hükme aykırılık veya usul eksikliği kendi hukuki sonucuna göre incelenir. Yönetici işleminin kurul kararına dayanıp dayanmadığı da belirlenmelidir.
Birden fazla parseli veya bloğu kapsayan toplu yapılarda ada, blok ve toplu yapı temsilciler kurullarının görevleri ayrılmalıdır. Tek blokla ilgili gider veya kararın bütün siteye dağıtılıp dağıtılamayacağı yönetim planı ve ortak tesis bağlantısıyla incelenir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapısı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici bina yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakır; arsa sahibi de belirlenen pay veya bölümlerin devrini üstlenir. Taşınmaz devri vaadi içerdiğinden sözleşmenin resmî şekli geçerlilik açısından önem taşır.
Bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payları, teknik şartname, malzeme sınıfı, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, teslim tarihi, gecikme sonucu, teminat ve proje değişikliği yöntemi açık yazılmalıdır. Yalnız daire numarası, proje değiştiğinde belirsizlik yaratabilir.
Arsa payı devri ve üçüncü kişiler
Arsa paylarının yükleniciye inşaat ilerlemesine bağlı aşamalarla devredilmesi, karşılıklı edimler arasında güvence kurabilir. Payların tamamının başta devri hâlinde yüklenicinin alacaklılarının haczi, ipotek veya üçüncü kişiye satış riski artar.
Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin hakkı, yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanma düzeyi ve tapu siciline güven koşullarıyla bağlantılı olabilir. Sözleşmenin geriye etkili veya ileri etkili sona ermesi tartışması üçüncü kişileri doğrudan etkileyebilir.
Gecikme, eksik ve ayıplı iş
Yer teslimi, ruhsat, proje onayı ve teslim için başlangıç tarihleri belirlenmelidir. Mücbir sebep, idari gecikme veya arsa sahibinden kaynaklanan engel iddiaları belgeyle incelenir. Gecikme cezası, kira kaybı ve ek süre hükümleri birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Teslimde açık eksikler tutanakla yazılmalı; gizli ayıplar öğrenildiğinde gecikmeden bildirilmelidir. Proje, teknik şartname, metraj, fotoğraf ve uzman tespiti eserin kararlaştırılan niteliğe uygun olup olmadığını gösterir. Ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, tazminat veya sözleşmeden dönme koşulları ayrı değerlendirilir.
Ortak alanlardaki su yalıtımı, taşıyıcı sistem, yangın güvenliği veya tesisat sorunu birçok bağımsız bölümü etkileyebilir. Ayıbın kaynağı, yüklenici, alt yüklenici, yapı denetimi ve yönetimin bakım yükümlülüğü teknik incelemeyle ayrıştırılmalıdır.
Fesih, tescil ve görevli mahkeme
Yüklenicinin temerrüdü veya sözleşmenin ağır ihlali hâlinde fesih sonucu inşaatın tamamlanma oranı, tarafların kusuru, pay devirleri ve üçüncü kişi kazanımlarına göre belirlenir. Fesih bildirimi yapılmadan önce sonuçları ve geri verme yükümlülükleri hesaplanmalıdır.
Kat mülkiyeti kanunundan doğan yönetim uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi; sözleşme taraflarının sıfatına göre inşaat uyuşmazlığında tüketici, ticaret veya asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir. Arabuluculuk kapsamı para talebi ve uyuşmazlık türüne göre ayrıca kontrol edilir.
Bir dosyada hem tapu tescili hem gecikme veya ayıp tazminatı isteniyorsa taleplerin dayanağı, dava değeri ve görev ilişkisi baştan kurulmalıdır. Ayrı yargı yolları gerekiyorsa çelişkili karar riskine karşı dosyalar birlikte izlenmelidir.
Mevzuat kaynakları
Kanun dayanağı
-
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu · m. 16–28
Ortak yerler, giderler, yönetim ve yönetim planı
-
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu · m. 29–38
Kurul, kararlar, hâkim müdahalesi ve yönetici
-
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · m. 470–486
Eser sözleşmesi, teslim, ayıp ve iş sahibinin hakları
-
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu · m. 706, 716, 1009
Taşınmaz devri, tescil ve şerh
-
1512 sayılı Noterlik Kanunu · m. 60, 89
Taşınmaz satış vaadi ve düzenleme işlemi
-
3194 sayılı İmar Kanunu · İlgili hükümler
Ruhsat, proje ve yapı kullanma izinleri
-
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu · m. 18/B
Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava şartı
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayınıza uygulanacak süreç ve süreler dosyanıza göre değişir.
Son Güncelleme: