Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli bir taahhüt, konut veya çatılı iş yeri kirasının sona erdirilmesinde kiraya verene özel bir hukuki yol sağlayabilir. Buna karşılık yalnızca “kiracı çıkacağını söyledi” biçimindeki sözlü anlaşma veya kira ilişkisi kurulurken baskı altında imzalatılan standart bir belge, beklenen sonucu her zaman doğurmaz.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, taahhüdün zamanı, şekli ve içeriği bakımından temel şartları düzenler. Belgenin geçerliliği kadar, taahhüt edilen tarihten sonra izlenecek bir aylık süre de önemlidir. Süre geçirilirse aynı taahhüde dayanarak tahliye imkânı kaybedilebilir.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ayrı bir irade açıklamasıdır. Kiracı, hâlen kullandığı kiralananı belirli tarihte teslim edeceğini kiraya verene karşı yazılı olarak üstlenir. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, kanundaki süre içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Belge kira sözleşmesini taahhüt tarihinde kendiliğinden ortadan kaldırmaz ve kiraya verene zor kullanma yetkisi vermez. Kiracı çıkmazsa tahliye, yetkili icra dairesi veya mahkeme üzerinden yürütülür. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya aboneliklerin kesilmesi hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?

Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir

Kanun, yazılı taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Bu kural, kiracının henüz taşınmaza girmeden ve kira sözleşmesini kurma baskısı altındayken tahliye taahhüdü vermesini önlemeyi amaçlar. Kira sözleşmesiyle aynı anda ve anahtar tesliminden önce alınan taahhüt geçerlilik tartışmasına açıktır.

Belgenin üzerindeki düzenleme tarihi ile fiilî imza tarihi aynı olmayabilir. Uyuşmazlıkta anahtar teslim tutanağı, kira başlangıcı, banka ödemeleri, mesajlar ve tarafların diğer belgeleri birlikte incelenebilir. Yalnızca belge üzerindeki tarihe bakılarak her dosyada kesin sonuca varılamaz.

Taahhüt yazılı olmalıdır

Tahliye iradesinin yazılı bir belgede yer alması gerekir. Sözlü beyan, tanık anlatımı veya mesajlaşmadaki belirsiz bir ifade, kanunun aradığı yazılı tahliye taahhüdünün yerini her zaman tutmaz. Belgenin kiracı tarafından imzalanması ve hangi kiralanana ilişkin olduğunun anlaşılması gerekir.

Elektronik belgenin yazılı şekli karşılayıp karşılamadığı; kullanılan imzanın güvenli elektronik imza niteliğine, belgenin bütünlüğüne ve tarafın kimliğinin doğrulanmasına göre değerlendirilir. Tarama görüntüsü veya mesaj yoluyla iletilmiş imza bakımından ayrıca ispat tartışması yaşanabilir.

Tahliye tarihi belirli olmalıdır

Kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı açıkça yazılmalıdır. “İstenildiğinde”, “uygun zamanda” veya benzeri belirsiz ifadeler, icra veya dava yolunda sorun çıkarabilir. Gün, ay ve yılın tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmesi uygulamada daha güvenlidir.

Düzenleme tarihi, belgenin hangi gün imzalandığını; tahliye tarihi ise kiracının hangi gün çıkmayı üstlendiğini gösterir. Bu iki tarih aynı işlevi görmez. Tahliye tarihinin sonradan değiştirilmesi veya belgenin farklı bir kira dönemi için kullanılması ayrıca geçerlilik ve ispat incelemesi gerektirir.

Taahhüt kiracıdan gelmelidir

Belge kiracı veya onu bu konuda temsil etmeye yetkili kişi tarafından imzalanmalıdır. Temsilci imzalamışsa vekâletnamenin tahliye taahhüdü verme yetkisini kapsayıp kapsamadığı incelenir. Şirket kiracılarda imza yetkilisinin temsil biçimi ve müşterek imza kuralları önem taşır.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa taahhüdün bütün kiracılar yönünden sonuç doğurması için imza ve taraf kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracılardan yalnız birinin verdiği belge, kira ilişkisinin tamamını sona erdirmeye yetmeyebilir.

Tahliye taahhütnamesinde noter şartı var mı?

Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhüdünün geçerliliğini noterlikte düzenlenme şartına bağlamaz. Kiracı tarafından imzalanmış adi yazılı belge de diğer şartları taşıyorsa geçerli olabilir. Bu nedenle “notersiz taahhüt kesin olarak geçersizdir” yaklaşımı doğru değildir.

Noterlik işlemi buna rağmen ispat açısından önem taşıyabilir. Belgenin noterlikte düzenlenmesi veya imzanın onaylanması, kiracının imzayı ya da tarihi inkâr ettiği bir uyuşmazlıkta icra mahkemesinin yapacağı incelemeyi ve kiraya verenin başvurabileceği yolu etkileyebilir. Noterlik, teslimden önce düzenlenmiş veya belirsiz tarih içeren bir belgeyi tek başına geçerli hâle getirmez.

Boş veya sonradan doldurulan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Uygulamada kiracının tarih bölümü boş bir belgeyi imzaladığı ve tarihin sonradan doldurulduğu iddiaları sık görülür. Belgenin boş imzalanmış olması her durumda otomatik geçersizlik sonucu doğurmaz; belgenin hangi anlaşmaya göre doldurulduğu, irade sakatlığı bulunup bulunmadığı ve iddianın nasıl ispatlandığı somut olaya göre değerlendirilir.

Kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu veya imzanın baskı, hile ya da yanılma altında atıldığını ileri sürüyorsa bunu destekleyen yazışma, tanık, teslim belgesi ve diğer delilleri zamanında sunmalıdır. Kiraya veren de düzenleme ve tahliye tarihlerinin gerçekliğini gösteren kayıtları saklamalıdır. Sonradan doldurma tartışması, sürenin başlangıcını da doğrudan etkileyebilir.

Aile konutunda eşin durumu nasıl değerlendirilir?

Kiralanan aile konutuysa Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesindeki koruyucu hükümler göz önünde bulundurulur. Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi, taahhüdün tarafları ve tahliye sürecindeki bildirimler bakımından sonucu etkileyebilir.

Aile konutu iddiası bulunan dosyalarda evlilik durumu, eşin sözleşmeye katılım bildirimi, taahhüdün tarihi ve her iki eşin iradesi birlikte incelenmelidir. Bu konuda belgenin tek başına görülmesiyle genel ve kesin bir sonuç çıkarmak hak kaybına yol açabilir.

Tahliye taahhüdüne dayanma süresi ne kadardır?

Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre, belgenin düzenlendiği tarihten veya kira sözleşmesinin başlangıcından değil, taahhütte yazılı tahliye tarihinden hareketle hesaplanır.

Sürenin son günü, tebligat ve başvurunun hangi tarihte yapılmış sayılacağı gibi konular dosyanın yöntemine göre incelenir. Özellikle dava yolu seçildiğinde dava şartı arabuluculuk başvurusunun bir aylık süre üzerindeki etkisi dikkate alınmalıdır. Son güne bırakılan işlem, arabuluculuk ve dava takviminin yanlış kurulmasına neden olabilir.

İcra takibi ile tahliye davası arasındaki fark nedir?

Kiraya veren taahhüde dayanarak ilamsız icra yolunu seçerse tahliye emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracının itiraz süresi ile taşınmazı boşaltması için tanınan süre tahliye emrinde gösterilir. Kiracı imzaya, tarihe veya taahhüdün geçerliliğine itiraz ederse, belgenin niteliğine göre itirazın kaldırılması ya da genel mahkemede dava yolu gündeme gelebilir.

Doğrudan tahliye davasında uyuşmazlık görevli mahkemede incelenir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk son tutanağı alınmadan açılan dava usulden sonuçlanabilir.

İcra veya dava yolunun seçimi yalnız hız beklentisine göre yapılmamalıdır. Taahhüdün noterlikte düzenlenip düzenlenmediği, imzanın inkâr edilip edilmediği, kira sözleşmesinin tarafları, aile konutu iddiası ve eldeki deliller uygun yolu belirler.

Tahliye taahhüdü hazırlanırken kontrol listesi

• Kiralananın teslim tarihi ve bunu gösteren anahtar teslim belgesi
• Kira sözleşmesindeki bütün kiracılar ile kiraya veren bilgileri
• Kiralananın açık adresi ve sözleşmeyle bağlantısını kuran bilgiler
• Taahhüdün gerçek düzenleme tarihi ile belirli tahliye tarihi
• Kiracının veya yetkili temsilcinin imzası ve temsil belgesi
• Taşınmaz aile konutuysa eşin hukuki durumu ve bildirimleri
• Bir aylık icra veya dava süresini gösteren başvuru takvimi

Taahhüt edilen tarihte anahtar teslimi yapılırsa teslim; tarih, sayaçlar, demirbaşlar ve varsa hasar durumunu içeren bir tutanakla kayda alınmalıdır. Anahtarın kime ve hangi tarihte bırakıldığı belirsiz kalırsa kira bedeli ve kullanım sorumluluğu hakkında yeni uyuşmazlıklar doğabilir.

Resmî mevzuat kaynakları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu