Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Hisseli tapuda habersiz satış, diğer hissedarlara haber verilmeden bir payın satılmasıdır. Paylı mülkiyette hissedar, kural olarak kendi payını satabilir. Diğer paydaşlara haber verilmemesi satışı tek başına geçersiz yapmaz. Ancak dışarıdan bir kişiye yapılan satış, önalım hakkını gündeme getirebilir.

Önce kimin payının satıldığına bakılmalıdır. Diğer hissedarın kendi payını satması ile sizin payınızın yetkisiz devredilmesi farklıdır. Tapunun paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğu da sonucu değiştirir.

Hissedar kendi payını izinsiz satabilir mi

Türk Medeni Kanunu m. 688 uyarınca paydaş kendi payı üzerinde malik haklarına sahiptir. Kanuni veya geçerli bir kısıtlama yoksa payını devredebilir. Bunun için kural olarak diğer paydaşların satışa onay vermesi gerekmez.

Örneğin bir arsada üç kişinin ayrı tapu payları bulunsun. Bu kişilerden biri yalnızca kendi payını satabilir. Diğerlerinin payını veya arsanın tamamını tek başına devredemez.

Hisse, taşınmazın belli bir yüzdesini ifade eder. Tek başına belirli bir oda, kat veya bahçe bölümünün mülkiyeti anlamına gelmez. Kullanım anlaşmaları ile tapudaki mülkiyet durumu ayrı incelenmelidir. Ayrıntılar için ev ve arsa tapu uyuşmazlıkları sayfamıza bakabilirsiniz.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti neden ayrılır

Paylı mülkiyet

Tapuda kişilerin belirli payları vardır. Her paydaş kendi payını devredebilir. Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir.

Elbirliği mülkiyeti

Ortakların belirli bir taşınmaz üzerinde bağımsız olarak satabilecekleri payları bulunmaz. Hakları ortaklığa giren malların tamamına yayılır. Miras ortaklığı bunun sık karşılaşılan örneğidir. Taşınmazın satışı için kural olarak ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bir mirasçının miras payını devretmesi farklı bir işlemdir. TMK m. 677 bu sözleşmenin şeklini ve sonuçlarını ayrıca düzenler. Üçüncü kişiye miras payı devri, alıcıyı doğrudan belirli bir evin tapu maliki yapmaz. Bu yüzden miras payı devri ile tapudaki payın satışını birbirine karıştırmamak gerekir.

Hisseli tapuda habersiz satış nasıl öğrenilir

Güncel tapu kaydı ve işlem belgeleri incelenmelidir. e-Devlet veya Web Tapu üzerinden görülen bilgiler ilk kontrolü sağlayabilir. İşlemin ayrıntıları için tapu müdürlüğünden, erişim hakkınız kapsamında kayıt ve belge istenebilir.

• Satışın ve tapu tescilinin tarihi.
• Devredilen payın oranı.
• Alıcının kimliği ve satıştan önce paydaş olup olmadığı.
• İşlemin satış mı yoksa başka bir devir mi olduğu.
• Noter bildirimi ve tebliğ belgeleri.

Tapu işlemine ilişkin SMS, sözlü haber veya bir yakınınızın açıklamasıyla yetinmeyin. Belgeleri görerek hareket edin. Satışı öğrenmek ile kanundaki noter bildiriminin yapılması aynı şey değildir.

Önalım hakkı hangi durumda doğar

Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki taşınmazın bir payı üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşların kullanabildiği haktır. Halk arasında şufa hakkı olarak da bilinir. TMK m. 732 ve devamında düzenlenmiştir.

Bu hak, satış yapılmadan önce her durumda size teklif sunulması gerektiği anlamına gelmez. Yapılmış bir satıştan sonra, koşulları varsa payın kendi adınıza tescilini dava yoluyla istemenizi sağlar.

Örneğin A ve B bir taşınmazda paydaş olsun. A payını dışarıdan C’ye satarsa B önalım koşullarını değerlendirebilir. C satıştan önce zaten aynı taşınmazın paydaşıysa kural olarak yasal önalım hakkı doğmaz.

Noter bildirimi yapılmazsa satış geçersiz olur mu

Hayır. TMK m. 733 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirim yapılmaması satışın kendiliğinden iptaline yol açmaz. Asıl etkisi, önalım hakkı için öngörülen üç aylık sürenin başlangıcındadır.

Satışı tapudan görmek veya başka birinden duymak, kural olarak noter bildiriminin yerini tutmaz. Bununla birlikte satış tarihinden başlayan üst süre işlemeye devam eder. Bildirim gelmemesi sınırsız dava hakkı sağlamaz.

Satıştan önce gönderilen teklif ile tamamlanmış satışın bildirimi de aynı değildir. Bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi dosyada ayrıca incelenmelidir.

2026 yılında önalım davası açma süresi

7571 sayılı Kanun ile TMK m. 733 değiştirildi. Düzenleme 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Satış tarihi, eski ve yeni süre ayrımında belirleyicidir.

25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlar

• Noter bildiriminin hak sahibine tebliğinden itibaren üç ay.
• Her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl.

Bu iki sınır birlikte uygulanır. Bildirim yapılmışsa üç aylık süre içinde hareket edilmelidir. Bildirim yapılmasa da satıştan itibaren bir yıllık üst süre aşılmamalıdır.

25 Aralık 2025 tarihinden önceki satışlar

TMK geçici m. 1 gereğince süre bakımından eski hükümler uygulanır. Noter bildiriminden itibaren üç aylık süre ve satıştan itibaren iki yıllık üst süre dikkate alınır. Sadece davanın 2026 yılında açılacak olması, eski satışı yeni bir yıllık süreye tabi kılmaz.

Bunlar hak düşürücü sürelerdir. Mahkeme süreyi kendiliğinden dikkate alır. Paydaşa veya alıcıya itiraz etmek, tapu müdürlüğüne dilekçe vermek ya da ihtarname göndermek dava açmanın yerine geçmez.

Şufa davasında hangi bedel ödenir

7571 sayılı Kanun, TMK m. 734’teki bedel kuralını da değiştirdi. Güncel düzenlemeye göre hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Rayiç bedel, payın piyasa değerini ifade eder.

Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmalıdır. Para, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse payın davacı adına tesciline karar verilemez.

Bu nedenle yalnızca tapudaki satış tutarını hazırlamak yeterli olmayabilir. Değerleme raporu, payın özellikleri ve mahkemenin ara kararı birlikte incelenmelidir. Rayicin hangi tarih esas alınarak hesaplanacağı da somut dosyada değerlendirilir.

Geçiş hükmü, yeni bedel düzenlemesini yürürlükten önce açılmış davalara da uygular. Süreye ilişkin geçiş kuralı ile bedele ilişkin geçiş kuralı farklıdır. Hüküm kesinleştiğinde yatırılan tutar nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılamaz

• Payın, satış anında zaten paydaş olan kişiye satılması.
• Gerçek bir bağış veya miras yoluyla intikal gibi satış niteliğinde olmayan işlemler.
• Cebrî artırmayla yapılan satışlar.
• Yeni düzenleme kapsamındaki 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu satışları.
• Geçerli feragat veya belirli satış için yazılı vazgeçme bulunması.
• Hak düşürücü sürenin geçirilmesi.

Devlet İhale Kanunu satışlarına ilişkin yeni istisnada da satış tarihi ve geçiş hükmü incelenmelidir. Gerçekte satış yapıldığı hâlde işlemin bağış gibi gösterildiği iddiası ise ayrıca ispat gerektirir. Tapudaki işlem adı tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez.

Önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle tabidir. Ayrıca paydaşların önceki davranışları ve fiilî kullanım düzeni, dürüstlük kuralı yönünden önem taşıyabilir.

Dava kime karşı ve hangi mahkemede açılır

Yasal önalım hakkı payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır. Davada, alıcı adına kayıtlı payın iptali ve hak sahibi adına tescili istenir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Pay sonradan yeniden devredilmişse güncel tapu kaydı ve devir zinciri incelenmelidir. Davanın tarafı ve talepler buna göre değerlendirilir. Yeniden devir riski varsa ihtiyati tedbir istenebilir. Dava açılması tek başına tapuda satış yasağı oluşturmaz.

Önalım davası, ortaklığın giderilmesi davasıyla aynı değildir. Ortaklığın giderilmesinde amaç ortak mülkiyeti sona erdirmektir. Bu davaya özgü zorunlu arabuluculuk şartı, sırf taşınmazla ilgili olduğu için önalım davasına otomatik uygulanmaz. Diğer süreci ortaklığın giderilmesi davası yazımızda anlattık.

Sizin payınız da izinsiz satılmışsa ne yapılmalı

Bir paydaşın kendi payını satması, sizin payınızı satma yetkisi vermez. Sahte imza, geçersiz vekâletname veya yetki aşımı iddiası varsa konu yalnızca önalım hakkıyla açıklanamaz.

Satış belgesi, vekâletname ve tapu kayıtları gecikmeden incelenmelidir. Koşullara göre tapu iptali ve tescil, ihtiyati tedbir veya suç duyurusu gündeme gelebilir. Sonraki alıcının iyi niyeti de sonucu etkileyebilir. Ayrıntılar için tapu iptali ve tescil davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Diğer hissedarın kendi payını size haber vermeden satması ise tek başına suç işlendiğini göstermez. Hukuki yol, iddia edilen işlemin niteliğine göre seçilmelidir.

Başvuru öncesinde hazırlanacak belgeler

• Güncel ve işlem öncesine ait tapu kayıtları.
• Satışın resmî senedi ve pay oranları.
• Noter bildirimi ile tebliğ belgeleri.
• Varsa feragat veya yazılı vazgeçme belgesi.
• Mirasçılık belgesi ve ilgili vekâletnameler.
• Payın değerine ve taşınmazın kullanımına ilişkin belgeler.

Dava masrafları ile önalım için yatırılacak bedel farklı kalemlerdir. Harç, bilirkişi ve tebligat giderleri de hesaba katılmalıdır. Yargılama süresi dosyanın durumuna göre değişir; kesin sonuç veya süre vaat edilemez.

Satış ve tebligat tarihlerini belirleyerek gecikmeden hukuki değerlendirme alın. Tapu kaydının ve başvuru seçeneklerinin incelenmesi için Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.