Skip to main content
Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu

Gayrimenkul ve Kira Hukuku Kiracı Tahliyesi ve Tahliye Davası

Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin hukuki sebepler ve dava süreci hakkında genel bilgi sunar.

Kısa cevap

Kiracının tahliyesi hangi hukuki sebeplerle ve hangi sürelerde talep edilebilir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin dolması çoğu durumda tek başına tahliye sağlamaz. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt veya sözleşmeye aykırılık gibi kanuni sebeplerden biri bulunmalıdır. Her sebebin ihtar, arabuluculuk, icra ve dava süresi farklıdır.

Bu sayfa kimler için

Bu sayfa, kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye taahhüdüne uymaması, konuta veya iş yerine ihtiyaç duyulması, yeni malik olunması, esaslı tadilat-yeniden inşa ya da sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle tahliye yolunu değerlendiren kiraya verenler içindir. Haksız veya süresiz tahliye talebiyle karşılaştığını düşünen kiracılar da savunma ve süre başlıklarını görmek için yararlanabilir. Konut ve çatılı iş yeri dışındaki kiralar, turistik kiralama, kamu taşınmazı, lojman veya ürün kirası farklı hükümlere tabi olabilir. Doğru tahliye nedeni seçilmeden gönderilen ihtar hak kaybı yaratabilir.

Öne çıkan bilgiler

  1. Konut ve çatılı iş yeri kirasında kiraya veren, yalnız belirli sürenin sona ermesine dayanarak kural olarak sözleşmeyi bitiremez.

  2. İhtiyaç nedeniyle tahliyede gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

  3. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren süresinde yazılı bildirim yaparak veya sözleşme dönemi sonundaki yolu kullanarak ihtiyaç talep edebilir.

  4. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra, yazılı ve serbest iradeyle verilmiş olması önemlidir.

  5. Kira borcu nedeniyle tahliyede ödeme emri, ihtar ve sürelerin içeriği seçilen yola göre değişir.

  6. Tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk kapsamı ve kanuni dava açma süresi birlikte izlenmelidir.

Yasal süreler

Süreler hak düşürücü olabilir. Aşağıdaki süreler genel kuralı gösterir; somut olayınızda başlangıç tarihi değişebilir.

  • En az 15 gün önce

    Kiracının dönem sonunda fesih bildirimi

    Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla uzar.

  • Edinmeden itibaren 1 ay

    Yeni malikin ihtiyaç bildirimi

    Yeni malik yazılı bildirimi bir ay içinde yaparsa edinmeden altı ay sonra dava yolunu kullanabilir. Sözleşme dönemi sonundaki alternatif yol ayrıca değerlendirilir.

  • Dönem sonundan itibaren 1 ay

    İhtiyaç veya yeniden inşa davası

    Belirli süreli sözleşme sonunda kanuni süre içinde dava açılır. Süresiz sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süreleri ayrıca uygulanır.

  • Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay

    Tahliye taahhüdüne dayalı yol

    Kiraya veren bu sürede icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Taahhüdün teslimden sonra ve geçerli biçimde verilmesi ayrıca incelenir.

  • Kira yılı sonundan itibaren 1 ay

    İki haklı ihtara dayalı dava

    Bir kira yılı veya kanundaki ilgili dönem içinde iki haklı yazılı ihtar oluşmuşsa dönem bitiminden başlayan dava süresi takip edilir.

  • Dava öncesi

    Dava şartı arabuluculuk

    İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kira uyuşmazlığında arabuluculuğa başvuru gerekir. Başvuru ile özel dava süresinin korunması birlikte planlanmalıdır.

Süreç adım adım

  1. Kira türü ve sözleşme dönemini belirleyin

    Konut, çatılı iş yeri veya başka kira türünü; başlangıç, uzama, ödeme günü ve taraf değişikliklerini sözleşmeden çıkarın.

  2. Tahliye sebebini tek tek değerlendirin

    İhtiyaç, yeni malik, yeniden inşa, taahhüt, iki haklı ihtar, temerrüt veya aykırılık koşullarından hangisinin somut olayda bulunduğunu belirleyin.

  3. İhtar ve delilleri hazırlayın

    Sebep, tutar, dönem, ödeme veya tahliye talebi ile kanuni süreyi açık yazın; tebliği ispatlanabilir yöntemle yapın.

  4. İcra ve dava seçeneklerini ayırın

    Kira borcu veya tahliye taahhüdünde ilamsız icra seçeneğini; diğer sebeplerde görevli mahkemedeki dava yolunu ayrı inceleyin.

  5. Arabuluculuk ve dava süresini koruyun

    Dava şartı kapsamındaysa süresinde arabuluculuğa başvurun; anlaşmama tutanağından sonra özel hak düşürücü dava süresini takip edin.

  6. Karar ve teslim sürecini yürütün

    Kesinleşme veya icra edilebilirlik durumunu kontrol edin; tahliyeyi kendiliğinden güç kullanarak değil icra organları aracılığıyla gerçekleştirin.

Gerekli belgeler

  • Kira sözleşmesi, ekleri ve uzama dönemleri
  • Tapu kaydı ve kiraya veren sıfatını gösteren belgeler
  • Kira ödemeleri, banka hareketleri ve borç çizelgesi
  • İhtarname, ödeme emri ve tebliğ belgeleri
  • Varsa yazılı tahliye taahhüdünün aslı
  • İhtiyaç sahibinin konut, işyeri ve yaşam koşullarına ilişkin belgeler
  • Yeni malikin edinme tarihini gösteren tapu ve bildirim kayıtları
  • Yeniden inşa veya esaslı tadilata ilişkin proje ve ruhsat bilgileri
  • Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak

Sık yapılan hatalar

  • Dikkat

    Dikkat 01

    Sözleşme bittiğinde kiracının otomatik çıkacağını sanmak

    Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren için yalnız sürenin dolması çoğu durumda yeterli fesih sebebi değildir.

  • Dikkat

    Dikkat 02

    Tahliye nedenlerini aynı ihtarda karıştırmak

    Her sebebin vakıası, bildirimi ve dava süresi farklıdır. Somut olmayan veya çelişkili ihtar geçerlilik tartışması yaratabilir.

  • Dikkat

    Dikkat 03

    Teslim öncesi tahliye taahhüdüne güvenmek

    Taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra serbest iradeyle ve yazılı verilmesi gerekir. Boş veya sonradan doldurulduğu iddiaları ayrıca incelenir.

  • Dikkat

    Dikkat 04

    İhtiyaç iddiasını belgelememek

    İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu konut veya işyeri durumu, mevcut taşınmazlar ve yaşam planıyla gösterilmelidir.

  • Dikkat

    Dikkat 05

    Arabuluculuğun özel dava süresini önemsiz kıldığını düşünmek

    Başvuru zamanaşımı ve hak düşürücü süreyi kanundaki biçimde etkiler; yine de arabuluculuk ve dava takvimi birlikte kurulmalıdır.

  • Dikkat

    Dikkat 06

    Mahkeme veya icra kararı olmadan kilidi değiştirmek

    Kiracının kullanımını fiilen engellemek hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye yetkili icra organı eliyle yürütülmelidir.

Ayrıntılı bilgi

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye, yalnız sözleşmedeki sürenin dolmasına bağlanamaz. Kiraya verenin kanunda sayılan bildirim veya dava sebeplerinden birine dayanması gerekir. İhtiyaç, yeni malik, tahliye taahhüdü, kira borcu ve iki haklı ihtar yollarının her biri farklı belge ve süre düzenine tabidir.

Sözleşme süresinin bitmesi tahliye için yeterli mi?

Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri sözleşmesinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnız sürenin sona ermesine dayanarak kural olarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kanundaki uzama dönemleri tamamlandıktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin fakat özel bildirim süresine uyarak sona erdirme hakkını kullanabilir. Uzama yılının ve bildirim tarihinin doğru hesaplanması gerekir.

Sözleşmenin başlığında yazan süre, teslim tarihi ve fiilen başlayan kira dönemi çelişiyorsa yenileme hesabı belgelerle kurulmalıdır. Tarafların sonradan imzaladığı ek protokolün yeni sözleşme mi yoksa yalnız bedel değişikliği mi olduğu ayrıca incelenir.

Kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. Mevcut diğer taşınmazlar ve ihtiyacın dava boyunca sürmesi incelenir.

Belirli süreli sözleşmede dönem sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süresinden başlayarak kanuni dava açma süresi takip edilir. Süresinde yazılı bildirim yapılması bazı hâllerde dava süresini sonraki kira yılına uzatabilir.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç bulunuyorsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirebilir ve edinmeden altı ay sonra dava açabilir.

Yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir. Tapu edinme tarihi, bildirimin kiracıya ulaşması ve ihtiyacın kapsamı belgeyle gösterilmelidir.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmişse kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Teslimden önce kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt geçerlilik tartışması doğurur.

Tarih, imza, temsil yetkisi, aile konutu niteliği ve belgenin sonradan doldurulduğu iddiası ayrıca değerlendirilir. Taahhütteki tarihin gelmesi kiraya verene kendiliğinden taşınmaza girme hakkı vermez; icra veya dava yolu kullanılmalıdır.

Kira borcu ve temerrüt

Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ödeme için verilecek asgari süre özel olarak düzenlenmiştir.

İlamsız icra yolunda ödeme emriyle kira alacağı ve tahliye birlikte istenebilir. İtiraz ve ödeme süreleri, ödeme emrinin türüne göre izlenir. Borcun yanlış ay veya tutarla gösterilmesi takibi ve haklı ihtar hesabını etkileyebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına neden olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa veya uzun sözleşmelerde ilgili dönem hesabı ayrıca yapılır.

İhtarın haklı sayılması için borcun muaccel ve ödenmemiş olması önemlidir. Ödeme ihtardan önce yapılmışsa, aynı aya ilişkin tekrar ihtar gönderilmişse veya talep edilen tutar tartışmalıysa koşullar oluşmayabilir.

Yeniden inşa ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa tahliye istenebilir. Soyut yenileme düşüncesi yerine uygulanabilir proje ve zorunluluk gösterilmelidir.

İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmadan belirli süre içinde eski kiracı dışında birine kiralanması yeniden kiralama yasağı ve tazminat sonucunu doğurabilir. Tahliye sonrası kullanım izlenmelidir.

İhtiyaç sahibinin dava devam ederken başka uygun taşınmaz edinmesi, ihtiyacın sona ermesi veya kiralananı kısa süre sonra farklı kişiye vermesi samimiyet değerlendirmesini etkileyebilir. Gereksinim karar kesinleşene kadar gerçek ve devamlı olmalıdır.

Arabuluculuk, dava ve uygulama

Kira uyuşmazlıklarında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hüküm dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Özel bir aylık dava süresi bulunan sebeplerde arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihi birlikte izlenmelidir.

Anlaşma olmazsa görevli mahkemede dava açılır. Tahliye kararı veya icra emri olmadan kilit değiştirmek, eşyayı çıkarmak ya da abonelikleri keserek kullanımı engellemek sorumluluk doğurabilir. Fiilî tahliye yetkili icra organıyla yürütülür.

Kiraya veren sıfatı, malik değişikliği, paylı mülkiyet ve birden çok kiracı bulunması taraf teşkilini etkiler. İhtarın bütün gerekli kişilere yöneltilmesi ve davanın doğru taraflarla açılması sağlanmadan esas incelemeye geçilemeyebilir.

Tahliye gerçekleştiğinde anahtar teslimi tarihli tutanakla yapılmalı; sayaç, demirbaş, hasar ve depozito durumu ayrıca kaydedilmelidir. Tahliye uyuşmazlığı ile zarar veya depozito alacağı aynı koşullara tabi değildir.

Mevzuat kaynakları

Kanun dayanağı

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · m. 315–316

    Kiracının temerrüdü ve özenle kullanma borcu

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · m. 347–349

    Bildirim yoluyla sona erme ve dava süresinin uzaması

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · m. 350–356

    İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, taahhüt ve iki haklı ihtar

  • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu · m. 269 vd.

    Kira bedelinin ödenmemesi ve ilamsız tahliye

  • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu · m. 18/B

    Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk

  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu · İlgili hükümler

    Tahliye davasında yargılama ve kanun yolları

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayınıza uygulanacak süreç ve süreler dosyanıza göre değişir.

Son Güncelleme: