Tüketici Hakları Hukuku Ön Ödemeli Konut Satışında Tüketici Hakları
Ön ödemeli konut satışlarında tüketicinin yasal haklarına ilişkin genel bilgi sunar.
Kısa cevap
Projeden konut aldım; teslim gecikirse sözleşmeden dönebilir miyim ve ödediğim paranın ne kadarını geri alırım?
Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı aşamaz. Tüketici on dört gün içinde gerekçesiz cayabilir; ayrıca sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Dönmede satıcının kesebileceği azami tazminat oranı, dönme zamanına göre değişir.
Bu sayfa kimler için
Bu sayfa, henüz tamamlanmamış ya da inşasına başlanmamış bir konutu, bedelini önceden veya taksitle ödeyerek satın alan tüketiciler içindir. Projeden konut alan, teslim tarihi geçtiği hâlde konutu devralamayan, projede önemli değişiklik yapıldığını öğrenen, ödeme güçlüğü nedeniyle sözleşmeden çıkmak isteyen ya da satıcının teminat yükümlülüğünü sorgulayan kişiler süreç hakkında bilgi edinebilir. Ticari veya mesleki amaçla yatırım yapan alıcılar ile arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinin tarafı olan arsa sahipleri bu düzenlemenin kapsamında değildir; onların durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Öne çıkan bilgiler
-
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesiyle veya kat irtifakı devriyle birlikte yapılan yazılı sözleşmeyle kurulur.
-
Sözleşmenin kanuni şekle uygun kurulmaması, satıcının bu geçersizliği tüketici aleyhine ileri sürebileceği anlamına gelmez.
-
On dört günlük cayma hakkı ile yirmi dört aya kadar kullanılabilen dönme hakkı farklı haklardır ve sonuçları da farklıdır.
-
Dönmede satıcının kesinti yapabileceği azami oran, dönmenin sözleşmeden sonraki hangi dönemde kullanıldığına göre yüzde iki ile yüzde sekiz arasında değişir.
-
Devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren en çok kırk sekiz aydır; bu süre sözleşmeyle uzatılamaz.
-
Otuz ve üzeri bağımsız bölümlü projelerde satıcının teminat sağlaması zorunludur; teminatsız satış tüketici için ciddi bir risk göstergesidir.
-
Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır.
Yasal süreler
Süreler hak düşürücü olabilir. Aşağıdaki süreler genel kuralı gösterir; somut olayınızda başlangıç tarihi değişebilir.
-
14 gün
Cayma hakkı
Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren, herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin ve cezai şart ödenmeksizin kullanılabilir. Cayma bildirimi süre içinde satıcıya yöneltilmelidir.
-
24 aya kadar
Gerekçesiz sözleşmeden dönme
Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden kullanılabilir. Cayma hakkından farklı olarak satıcı, kanunda belirlenen oranlarda tazminat talep edebilir.
-
En çok 48 ay
Devir veya teslim süresi
Konutun devri veya teslimi, sözleşme tarihinden itibaren en geç kırk sekiz ay içinde yapılmalıdır. Bu üst sınır sözleşmeyle aşılamaz.
-
En geç 14 gün
Cayma hâlinde iade
Cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren işler. Tüketiciden alınan bedel ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler iade edilir.
-
En geç 180 gün
Dönme hâlinde iade
Dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren işler. Satıcı, kanunen kesebileceği tutarı düştükten sonra kalan bedeli bu süre içinde iade eder.
-
5 yıl
Konutta ayıptan sorumluluk
6502 m. 12 uyarınca konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda zamanaşımı teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Ayıbın hile ile gizlenmesi hâlinde zamanaşımı uygulanmaz.
Süreç adım adım
-
Sözleşmenin şeklini ve tarihini doğrulayın
Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak mı, yoksa kat irtifakı devriyle birlikte yazılı sözleşme olarak mı kurulduğunu belirleyin. Sözleşme tarihi, bütün süreleri başlatan temel veridir.
-
Teminatı ve proje bilgilerini inceleyin
Otuz ve üzeri bağımsız bölümlü projelerde satıcının bina tamamlama sigortası veya diğer teminat türlerinden birini sağlamış olması gerekir. Yapı ruhsatı, proje ve vaat edilen nitelikleri yazılı olarak isteyin.
-
Ödeme planını ve teslim taahhüdünü kayıt altına alın
Ödeme tarihlerini, dekontları ve sözleşmedeki devir veya teslim tarihini birlikte saklayın. Kırk sekiz aylık üst sınırın hangi tarihte dolacağını hesaplayın.
-
Gecikme veya değişiklik hâlinde yazılı başvurun
Teslim gecikmesi, projede değişiklik veya nitelik farkı ortaya çıktığında satıcıya yazılı olarak başvurun. İhtarnamenin tebliğ belgesini muhafaza edin.
-
Hangi hakkı kullanacağınıza karar verin
Cayma, gerekçesiz dönme, ayıptan doğan talepler ve gecikmeye bağlı talepler farklı sonuçlar doğurur. Kesinti oranları ile iade sürelerini karşılaştırarak karar verin.
-
İadeyi ve ilgili kayıtları takip edin
Caymada on dört günlük, dönmede yüz seksen günlük iade süresini izleyin. Tapu, ipotek ve varsa bağlı kredi ilişkisinin ne olacağını ayrıca netleştirin.
Gerekli belgeler
- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve ekleri
- Noter düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi veya tapu kayıtları
- Ön bilgilendirme formu ve satıcının verdiği proje tanıtım belgeleri
- Ödeme planı, banka dekontları ve makbuzlar
- Bina tamamlama sigortası poliçesi veya diğer teminat belgeleri
- Yapı ruhsatı, iskân belgesi ve varsa yapı denetim raporları
- Satıcıya gönderilen ihtarname ve tebliğ belgesi
- Varsa bağlı kredi sözleşmesi ve ipotek belgeleri
- Teslim tutanağı ve ayıpları gösteren fotoğraf, video veya teknik rapor
Sık yapılan hatalar
-
Dikkat
Dikkat 01
Cayma hakkı ile dönme hakkını aynı sanmak
On dört günlük cayma hakkında satıcı kural olarak kesinti yapamaz. Yirmi dört aya kadar kullanılabilen dönme hakkında ise kanunda belirlenen oranlarda tazminat söz konusu olabilir.
-
Dikkat
Dikkat 02
Sözleşmeyi adi yazılı biçimde imzalayıp yeterli saymak
Kanun, sözleşme için özel bir şekil öngörür. Şekle uygun kurulmayan sözleşmenin geçersizliği satıcı tarafından tüketici aleyhine ileri sürülemez; bu koruma sözleşmenin hiç incelenmemesi anlamına gelmez.
-
Dikkat
Dikkat 03
Teminatın varlığını hiç sorgulamamak
Otuz ve üzeri bağımsız bölümlü projelerde teminat zorunludur. Teminatsız satış, satıcının tamamlayamaması ihtimalinde tüketicinin başvurabileceği güvenceyi ortadan kaldırır.
-
Dikkat
Dikkat 04
Kırk sekiz aylık süreyi sözleşmeyle uzatılabilir sanmak
Devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren en çok kırk sekiz aydır. Sözleşmeye konulan daha uzun süreler bu üst sınırı geçerli kılmaz.
-
Dikkat
Dikkat 05
Reklam ve maket bilgilerini sözleşmenin dışında görmek
Tanıtımda ve reklamlarda bildirilen nitelikler, konutun taşıması gereken özellikler bakımından dikkate alınabilir. Vaat edilen niteliklerin yazılı belgelerle kayıt altına alınması önemlidir.
-
Dikkat
Dikkat 06
Ayıp iddiasını teslimden yıllar sonra hiç değerlendirmemek
Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk zamanaşımı beş yıldır. Gizli ayıplarda ve hile hâlinde değerlendirme ayrıca yapılır.
Ayrıntılı bilgi
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ya da kısmen ödenmesinden sonra konutu devretmeyi üstlendiği satıştır. Konut çoğu zaman henüz tamamlanmamış, bazen inşasına başlanmamış olduğundan, tüketici parasını gördüğü bir şeye değil, verilen bir taahhüde ödemektedir. Kanun bu nedenle sözleşmenin şeklinden teminatına, teslim süresinden çıkış haklarına kadar ayrıntılı kurallar getirmiştir.
Sözleşme hangi şekilde kurulur?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi iki biçimde kurulabilir. Birincisi, tapu siciline tescil edilen kat irtifakı devriyle birlikte yapılan yazılı sözleşmedir. İkincisi, noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesidir.
Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmenin geçersizliği, satıcı tarafından tüketici aleyhine ileri sürülemez. Bu koruma, şekle aykırı sözleşmenin hiçbir sorun doğurmayacağı anlamına gelmez; tapu ve teminat güvencesi kurulmadığı için tüketicinin fiilî riski artar.
Teminat zorunluluğu
Satıcı, belirli büyüklükteki projelerde tüketiciye karşı yükümlülüklerini güvence altına almak zorundadır. Otuz ve üzeri bağımsız bölümden oluşan projelerde bina tamamlama sigortası ya da mevzuatta öngörülen diğer teminat türlerinden birinin sağlanması gerekir.
Teminat, satıcının konutu tamamlayamaması ihtimalinde tüketicinin başvurabileceği güvencedir. Sözleşme imzalanmadan önce teminatın gerçekten kurulup kurulmadığının belgeyle doğrulanması, bu satış türündeki en önemli kontrollerden biridir.
On dört günlük cayma hakkı
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir. Cayma bildiriminin süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir.
Cayma hâlinde satıcı, cayma bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade eder. Bu aşamada tüketiciden kesinti yapılması söz konusu değildir.
Yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı
Cayma süresinden bağımsız olarak tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu hak, uzun süren projelerde tüketiciye çıkış imkânı tanır.
Dönme hâlinde satıcı, sözleşme bedelinin belirli bir oranına kadar tazminat talep edebilir. Azami oranlar dönmenin hangi dönemde kullanıldığına göre değişir: sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ayda yüzde iki, üç ilâ altı ay arasında yüzde dört, altı ilâ on iki ay arasında yüzde altı, on iki ilâ yirmi dört ay arasında yüzde sekizdir. Satıcı, kesinti sonrası kalan bedeli dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde iade eder.
Kırk sekiz aylık devir ve teslim sınırı
Konutun devri veya teslimi, sözleşme tarihinden itibaren en geç kırk sekiz ay içinde yapılmalıdır. Bu, sözleşmeyle uzatılabilecek bir süre değil, kanuni bir üst sınırdır.
Sürenin aşılması hâlinde tüketicinin elindeki imkânlar, gecikmenin süresine, sözleşme hükümlerine ve projenin durumuna göre değerlendirilir. Teslim tarihinin kaydı, ödeme dekontları ve satıcıya çekilen ihtarnameler bu değerlendirmenin temelini oluşturur.
Teslimden sonra ayıp çıkarsa
Konut teslim alındıktan sonra ortaya çıkan eksiklik ve kusurlar, ayıplı mal hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda satıcının ayıptan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren beş yıldır.
Ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse bu zamanaşımı uygulanmaz. Ortak alanlara ilişkin eksiklikler ile bağımsız bölüme ilişkin eksiklikler ayrı ayrı ele alınmalı, teslim tutanağına kayıt düşülmelidir.
Bağlı kredi ilişkisi
Konut bedeli bir bankadan alınan kredi ile ödeniyorsa, kredinin bağlı kredi niteliği taşıyıp taşımadığı ayrıca incelenir. Bağlı kredi ilişkisinde satıcıya yöneltilen taleplerin kredi veren bakımından da sonuç doğurması gündeme gelebilir.
Bu nedenle sözleşmeden dönme veya cayma kararı verilmeden önce kredi sözleşmesi, ipotek kaydı ve ödeme planının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Uyuşmazlık hangi mercie taşınır?
Ön ödemeli konut satışından doğan uyuşmazlıklarda başvuru yolu, talebin parasal değerine göre belirlenir. 1 Ocak 2026'dan itibaren tüketici hakem heyetlerine başvuru sınırı 186.000 TL olarak uygulanmaktadır; bu tutarın altındaki talepler hakem heyetine götürülür.
Konut bedelleri çoğunlukla bu sınırın üzerinde kaldığından uyuşmazlıklar genellikle tüketici mahkemesinde görülür. Kanun m. 73/A uyarınca tüketici mahkemelerinde kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır; ancak taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu kuralın dışında tutulmuştur. Talebin niteliğine göre hangi rejimin uygulanacağı baştan belirlenmelidir.
Mevzuat kaynakları
Kanun dayanağı
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 40
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımı
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 41
Sözleşmenin şekli ve tapu işlemleri
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 42
Teminat yükümlülüğü
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 43
Cayma hakkı
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 44
Devir veya teslim süresi
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 45
Sözleşmeden dönme ve iade koşulları
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 46
Ön ödemeli konut satışında diğer hükümler
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 8–12
Ayıplı mal ve konutta beş yıllık zamanaşımı
-
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik · —
Sözleşme, teminat ve iade usulüne ilişkin ayrıntılar
-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · m. 73/A
Tüketici mahkemelerinde dava şartı arabuluculuk
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayınıza uygulanacak süreç ve süreler dosyanıza göre değişir.
Son Güncelleme: