Kira Tespit Davası: Şartları ve Beş Yıl Kuralı

Kira tespit davası, konut veya çatılı iş yerinin kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar. Kiraya veren de hukuki yararı bulunan kiracı da bu davayı açabilir. Amaç, uygulanacak kira tutarını kanuni ölçütlere göre belirlemektir.

En önemli iki soru şudur: Beş yıl doldu mu ve yeni bedel hangi dönemden uygulanacak? Bu soruların cevapları aynı değildir. Beş yıl hesabı bedelin belirlenme yöntemini; bildirim ve dava tarihleri ise kararın başlangıcını etkiler.

Kira tespit davasında beş yıl kuralı nedir?

İlk beş yılda kira bedeli

Beş yıl dolmadan da kira tespiti istenebilir. Ancak yenilenen dönemlerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki sınırlar uygulanır. Artış anlaşması, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Anlaşma yoksa hâkim aynı sınır içinde karar verir.

Bu hesapta aylık enflasyon oranı kullanılmaz. Sözleşmede kanuni sınırdan düşük bir artış oranı varsa bu hüküm de dikkate alınır. Yenileme hesabı için kira artış oranı ve kira bedeli uyuşmazlığı rehberine bakabilirsiniz.

Beş yıldan sonra emsal kiralar

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde değerlendirme genişler. Hâkim; TÜFE verisini, taşınmazın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte gözetir. Bu aşamada TÜFE tek başına üst sınır değildir.

Örnek: 1 Kasım 2021’de başlayan ve her yıl yenilenen bir kira ilişkisinde beş yıl, 1 Kasım 2026’da dolar. Bu tarihte başlayan altıncı kira yılı için emsal bedellerle tespit gündeme gelebilir. Davanın bu dönemden sonuç doğurması için aşağıdaki zamanlama kuralları ayrıca sağlanmalıdır.

Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2024’e kadar olan belirli yenileme dönemlerini kapsıyordu. 2026’daki yenilemelere bu geçici sınır uygulanmaz. Yabancı para üzerinden geçerli şekilde kurulmuş sözleşmeler ise ayrıca değerlendirilir.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

TBK m. 345’e göre dava her zaman açılabilir. Ancak yeni bedelin hedeflenen kira döneminin başından uygulanması, üç ihtimale göre değişir:

• Erken dava: Dava, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılırsa belirlenen bedel o dönemin başından uygulanabilir.
• Yazılı bildirim: Kiraya veren, aynı süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirir. Dava da izleyen yeni kira dönemi bitmeden açılırsa dönem başına etkili olabilir.
• Sözleşmede artış hükmü: Yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa o kira dönemi bitmeden açılan dava, dönem başından sonuç doğurabilir.

Bu nedenle ihtarname her dosyada zorunlu değildir. İhtar gönderilmesi ile bildirimin kiracıya ulaşması farklı tarihler olabilir; ulaşma ve tebliğ belgeleri saklanmalıdır. 30 günlük süre, davayı tümüyle engelleyen genel bir hak düşürücü süre olarak düşünülmemelidir.

Arabuluculuk için son güne kadar beklenmemelidir. Başvurunun tek başına yazılı artış bildiriminin yerini tuttuğu varsayılmadan, bildirim ve dava takvimi birlikte hazırlanmalıdır.

Arabuluculuk ve dava başvurusu nasıl yapılır?

Kira tespit davalarında 1 Eylül 2023’ten beri dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili yer mahkemesi ayrıca belirlenir.

1. Kira başlangıcını, yenileme gününü ve artış hükmünü kontrol edin.
2. İstenen yeni kira bedelini ve geçerli olmasını istediğiniz dönemi belirleyin.
3. Arabuluculuk başvurusunu yapın ve görüşmeleri tamamlayın.
4. Anlaşma olmazsa son tutanağı ve delilleri dava dilekçesine ekleyin.

Dava dilekçesinde mevcut bedel ve talep edilen tutar açık olmalıdır. Özellikle iş yeri kiralarında net ve brüt bedeller karıştırılmamalıdır.

Hangi belgeler hazırlanmalı?

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
• Kira ödemelerini gösteren banka dekontları.
• Yazılı artış bildirimi ve tebliğ belgeleri.
• Karşılaştırılabilir taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri.
• Taşınmazın adresini, alanını ve durumunu gösteren kayıtlar.
• Arabuluculuk son tutanağı ve varsa önceki kira tespit kararı.

Mahkeme emsal kira bedelini nasıl belirler?

Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Konum, büyüklük, bina yaşı, kat, donanım ve kullanım amacı karşılaştırılır. Emsallerin, tespit istenen döneme uygun olması gerekir.

İnternetteki ilan fiyatı, gerçekleşmiş kira bedeliyle aynı değildir. Tek bir yüksek ilan, talep edilen tutarın kabulü için yeterli olmaz. Mevcut kiracılık ilişkisi de hakkaniyet değerlendirmesine yansır; her dosya için sabit bir indirim oranı varsayılmamalıdır.

Dava sürerken kira ve geçmiş farklar ne olur?

Dava açılması kira ödeme borcunu durdurmaz. Mevcut sözleşme ve geçerli artış hükümlerine göre ödeme sürdürülmelidir. Kararın geçerli olduğu dönem için sonradan kira farkı doğabilir.

Beş yıllık kural, geçmiş beş yılın tüm kiralarının yeniden belirlenmesi anlamına gelmez. Fark hesabında kararın başlangıç dönemi ve yapılan ödemeler esas alınır. Tespit kararı tek başına kira farkının ödenmesine ilişkin bir tahsil hükmü değildir; kesinleşme ve tahsil yolu ayrıca değerlendirilir.

Kira tespiti ile tahliye ve uyarlama arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamaz. Tahliye için ayrı bir kanuni sebep gerekir. Yazılı taahhüt varsa tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ayrıca incelenmelidir.

Uyarlama ise olağanüstü ve öngörülemeyen değişikliklerin sözleşme dengesine etkisini konu alır. Yalnızca çevredeki kiraların artması, uyarlamanın şartlarının oluştuğunu göstermez. Daha geniş çerçeve için gayrimenkul ve kira hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.

Kira tespit davası ne kadar sürer, masrafı nedir?

Her dosya için geçerli bir bitiş süresi veya sabit toplam ücret yoktur. Tebligat, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu başvuruları süreyi etkiler. Masraflar; harç, gider avansı, keşif ve bilirkişi giderleri gibi kalemlerden oluşur.

Avukatlık ücreti ayrıca değerlendirilir. Sözleşmenizi ve bildirimlerinizi somut tarihler üzerinden inceletmek için Av. Hilal Türkoğlu Hukuk Bürosu’nun iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.