KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kira sözleşmeleri, taraflar arasında düzenlenen özel hukuk sözleşmeleri olup, sözleşmenin kurulmasından itibaren zamanla ekonomik şartlarda meydana gelen değişiklikler nedeniyle yeniden ele alınması gerekebilir. Bu bağlamda, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi ve tarafların menfaat dengelerinin korunması için Türk hukuk sisteminde kira tespit davası ve kira uyarlama davası gibi hukuki mekanizmalar mevcuttur. Bu iki dava türü, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacı taşısa da aralarındaki farklar dikkate değerdir.
- KİRA TESPİT DAVASI
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken taraflardan birinin, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına veya yasa hükümlerine uygun olmadığını iddia ederek kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep ettiği bir davadır. Bu davada, kira bedeli genellikle mülkün bulunduğu bölgedeki kira rayiç bedelleri ve emsal taşınmazlar dikkate alınarak belirlenir.
Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında kira bedelinin nasıl artırılacağı konusunda bir anlaşma yoksa ya da kira artış oranı taraflarca belirlenmemişse, kiraya veren ya da kiracı, kira tespit davası açarak, kira bedelinin rayiç değerine göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Kira artış oranı, kira tespit davalarında genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı doğrultusunda belirlenir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, kira artışı yapılacaksa, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereği bu artışın üst sınırının TÜFE oranı ile sınırlı olduğudur. Yargılama sırasında mahkeme taraflar için adil bir kira bedeli belirler.
- KİRA UYARLAMA DAVASI
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin taraflarının mevcut ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler sonucunda sözleşme şartlarının hakkaniyete aykırı hale geldiğini iddia ederek, kira bedelinin veya kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin uyarlanmasını talep ettikleri davadır. Uyarlama davasında amaç, sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve taraflar açısından ağır mali sonuçlar doğuran değişikliklerin meydana gelmesi durumunda, sözleşmenin bu yeni duruma uygun hale getirilmesidir.
Uyarlama davaları, olağanüstü ekonomik dalgalanmalar, döviz kurundaki ani değişiklikler, hiper enflasyon ya da pandemi gibi öngörülemeyen olaylar sonucunda açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi gereğince, borçlunun ediminin ifası güçleşmişse ve sözleşmedeki denge bozulmuşsa, bu durumda hakim sözleşmenin uyarlanmasına veya feshedilmesine karar verebilir. Kira uyarlama davasında, yalnızca kira bedeli değil, kira sözleşmesinin diğer maddeleri de ekonomik duruma göre revize edilebilir. Bu nedenle, uyarlama davaları kira tespit davalarına göre daha geniş bir yelpazeyi kapsar. Bu süreçte Eskişehir gayrimenkul hukuku avukatından destek alabilirsiniz.
KİRA TESPİT DAVASI İLE UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ BAŞLICA FARKLAR
- Davanın Amacı: Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına ve emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesi için açılır. Kira uyarlama davası ise, ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira sözleşmesinin tüm hükümlerinin, özellikle kira bedelinin, adil bir şekilde uyarlanması için açılır.
- Koşullar: Kira tespit davası, taraflar arasında bir artış oranı belirlenmemişse ya da kira bedelinin rayiç değerlerden sapmış olduğu durumlarda açılır. Uyarlama davası ise olağanüstü ekonomik değişiklikler sonucunda kira sözleşmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda gündeme gelir.
- Belirleyici Faktörler: Kira tespit davalarında genellikle TÜFE oranı dikkate alınarak bir artış yapılır. Uyarlama davasında ise TÜFE oranının yanı sıra, döviz kuru değişiklikleri, ekonomik krizler gibi daha geniş faktörler göz önünde bulundurulur.
- Sonuçları: Kira tespit davasında sadece kira bedeli belirlenirken, uyarlama davasında kira bedelinin yanı sıra kira sözleşmesinin diğer maddeleri de yeniden düzenlenebilir.
Kira sözleşmelerinde, taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında hangi davanın açılması gerektiği, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir. Kira bedelinin piyasa şartlarına uygun hale getirilmesi amacıyla kira tespit davası açılırken, olağanüstü ekonomik şartlar altında sözleşmenin güncellenmesi gerektiği durumlarda ise kira uyarlama davası açılmaktadır. Kira tespit davalarında kira artış oranı genellikle TÜFE oranı ile sınırlıdır. Bu iki dava türü, kira ilişkilerini yeniden şekillendirmede önemli araçlar olmakla birlikte, davanın niteliğine uygun hukuki sürecin izlenmesi taraflar için büyük önem taşır.
Eskişehir’de faaliyet gösteren Avukat Hilal Türkoğlu Hukuk Büromuz, gayrimenkul hukuku alanında Eskişehir gayrimenkul hukuku avukatı olarak hizmet vermektedir.
Eskişehir gayrimenkul hukuku avukatı olarak yazmış olduğumuz İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE konulu makaleyi de sitemizden okuyabilirsiniz.
