PAYDAŞLARI BİLİNMEYEN GAYRİMENKULLERDE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Gayrimenkul mülkiyetinde birden fazla kişinin paydaş olduğu durumlarda, zaman zaman ortaklığın sona erdirilmesi talebiyle ortaklığın giderilmesi davası açılmaktadır. Ancak, bazı durumlarda paydaşlar bilinmeyebilir veya bazı paydaşlara ulaşılamayabilir. Bu tür belirsizlikler, ortaklığın giderilmesi sürecinde önemli hukuki sorunlara yol açabilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası), birden fazla kişinin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti altında sahip olduğu taşınmaz ya da taşınır mallarda, ortaklık ilişkisine son verilerek mülkiyetin bireyselleştirilmesi veya malın satılarak bedelin paylaştırılması amacıyla açılan davalardır. Bu davalar genellikle miras yoluyla geçen mallarda veya birden fazla kişinin satın aldığı mülklerde görülür.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, paydaşların ortak mal üzerindeki mülkiyet haklarını koruyarak, herhangi bir paydaşın talebiyle ortaklığın sona erdirilebileceğini düzenler. Kanun, hiçbir paydaşın diğer paydaşları ortaklık ilişkisinde kalmaya zorlayamayacağını belirtir.
PAYDAŞLARI BİLİNMEYEN GAYRİMENKULLER
Gayrimenkul üzerinde birden fazla paydaş varsa, bu paydaşların kimler olduğu genellikle tapu sicilinde kayıtlıdır. Ancak bazı durumlarda, tapu kayıtlarında eksiklikler veya güncellenmemiş bilgiler olabilir. Özellikle mirasçılık durumlarında, tüm mirasçıların kim olduğu kesinleşmemiş olabilir veya paydaşlardan bazılarına ulaşılamıyor olabilir. Böyle durumlarda, gayrimenkul üzerinde ortaklığın giderilmesi süreci daha karmaşık hale gelir.
PAYDAŞLARIN BİLİNMEMESİ DURUMU:
Paydaşların kimliklerinin tam olarak bilinmediği veya belirlenemediği durumlar genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:
- Tapu kayıtlarının güncellenmemesi: Tapu sicili üzerinde yapılan işlemler güncellenmediğinde, paydaşlar hakkındaki bilgiler eski kalabilir.
- Mirasçılık davaları: Mirasçılar arasında henüz miras paylaşımı yapılmadığı ya da belirlenmemiş paydaşlar bulunduğu durumlarda, mülkiyetin tam kimliği ortaya çıkmayabilir.
- Uzun süredir işlem yapılmayan gayrimenkuller: Yıllardır hiçbir mülkiyet devri veya hukuki işlem yapılmamış taşınmazlarda paydaşların kimlikleri belirsiz olabilir.
PAYDAŞLARI BİLİNMEYEN GAYRİMENKULLERDE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇMA SÜRECİ
Paydaşları bilinmeyen gayrimenkullerde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak bu tür davalar, normal bir ortaklığın giderilmesi davasına göre daha uzun ve karmaşık süreçler içerebilir.Bu süreçte eskişehir miras avukatından hukuki deestek alabilirsiniz. İşte bu sürecin temel adımları:
- DAVA AÇMA HAKKI
Herhangi bir paydaş, paydaşlık ilişkisine son verilmesini talep ederek ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer paydaşların kim olduğundan emin olmasa bile dava açma hakkına sahiptir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
- PAYDAŞLARIN TESPİTİ
Paydaşları bilinmeyen bir gayrimenkulde dava açıldığında, mahkeme öncelikle gayrimenkul üzerindeki paydaşların kim olduğunu belirlemeye çalışır. Bu aşamada şu yöntemler devreye girer:
- Tapu sicil incelemesi: Tapu sicil kayıtları, gayrimenkul üzerindeki pay sahiplerini belirlemek için en önemli kaynaktır. Ancak tapu sicili güncel değilse ya da eksikse, paydaşlar hakkında ek araştırma yapılabilir.
- Mirasçılık belgeleri: Eğer paydaşlar arasında mirasçılar varsa, bu kişilerin belirlenmesi için veraset ilamı gibi resmi belgeler kullanılır.
- KAYYUM ATANMASI
Bazı durumlarda paydaşlardan bazılarına ulaşılamaz veya kimliği belirlenemezse, mahkeme bu kişilerin haklarını korumak için kayyum atanmasına karar verebilir. Kayyum, paydaşların haklarını temsil etmek amacıyla atanır ve bu kişiler adına dava sürecine katılır. Böylece, paydaşların hakları korunarak dava ilerleyebilir.
- GAYRİMENKULÜN SATIŞI VE BEDELİN PAYLAŞTIRILMASI
Paydaşların kimliklerinin belirlenmesi ya da kayyum atanması durumunda, mahkeme gayrimenkulün paylaşılması ya da satılarak bedelinin paylaştırılması kararını verebilir. Eğer mal bölünemez nitelikteyse, genellikle satış yoluna gidilir. Satış sonucunda elde edilen gelir, paydaşlar arasında paylaştırılır. Ulaşılamayan veya kimliği tespit edilemeyen paydaşların payları, belirlenene kadar emanette tutulur.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA İLAN VE DUYURU SÜRECİ
Eğer bir gayrimenkulde paydaşların kim olduğu bilinmiyorsa ya da bazı paydaşlara ulaşılamıyorsa, mahkeme bu kişilere ulaşmak için ilan yoluna başvurur. İlan süreci, genellikle şu şekilde işler:
- Mahkeme, yerel gazetelerde veya tapu sicil müdürlüğünde ilan verir.
- Bu ilanlar, belirli bir süre boyunca yayınlanır ve kayıp paydaşların ortaya çıkmaları için bir fırsat tanır.
- İlan süresi sonunda kayıp paydaşlar ortaya çıkmazsa, mahkeme kayyum atanmasına karar verebilir.
PAYDAŞLARA ULAŞILAMAZSA NE OLUR?
Paydaşlardan bazılarına ulaşılamazsa veya kimlikleri kesin olarak tespit edilemezse, bu kişilerin payları satış sonucunda elde edilen bedelden ayrılır ve mahkeme kararıyla emanete alınır. Ulaşılamayan paydaşların hakları saklı tutulur ve hak sahibi oldukları tespit edildiğinde bu kişiler paralarını talep edebilirler.
Sonuç olarak paydaşları bilinmeyen gayrimenkullerde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu tür durumlar genellikle mirasçılık veya tapu sicilinde güncelleme yapılmaması gibi nedenlerden kaynaklanır. Dava sürecinde mahkeme, eksik paydaşları belirlemek için gerekli adımları atar ve kayıp paydaşların haklarını korumak için kayyum atayabilir. İlan ve duyuru süreci ile paydaşlara ulaşılmaya çalışılır. Gayrimenkulün satışından elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır ve ulaşılamayan paylar emanete alınır. Bu süreç karmaşık olsa da hukuki çerçevede çözüm bulunabilmektedir. Bu süreçte Eskişehir miras avukatından destek alabilirsiniz.
Eskişehir’de faaliyet gösteren Avukat Hilal Türkoğlu Hukuk Büromuz, miras hukuku alanında Eskişehir miras hukuku avukatı olarak hizmet vermektedir.
Eskişehir miras hukuku avukatı olarak yazmış olduğumuz “TENKİS DAVASI VE MİRASTA SAKLI PAY’’ konulu makaleyi de sitemizden okuyabilirsiniz.
